A fiança nos contratos de locação é um aspecto crucial que envolve a garantia do cumprimento das obrigações do locatário perante o locador. Este tipo de garantia é comum em contratos de aluguel residencial e comercial e visa assegurar ao proprietário do imóvel que os pagamentos serão realizados pontualmente e que o imóvel será devolvido nas condições acordadas.
A fiança pode ser oferecida por uma pessoa física ou jurídica que se responsabiliza por arcar com as despesas caso o locatário não cumpra com suas obrigações. Geralmente, o fiador é alguém próximo ao locatário, como um parente ou amigo, e deve possuir capacidade financeira para honrar os compromissos assumidos.
No entanto, é importante entender que ser fiador implica em assumir um risco significativo, uma vez que, em caso de inadimplência do locatário, o fiador pode ser acionado judicialmente e ter seus bens penhorados para quitar as dívidas. Por isso, antes de concordar em ser fiador, é fundamental avaliar cuidadosamente a situação financeira e o histórico de pagamentos do locatário.
Além da fiança, existem outras formas de garantia em contratos de locação, como o seguro fiança e o depósito caução. O seguro fiança é uma opção em que o locatário contrata uma seguradora para garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência. Já o depósito caução consiste em um valor depositado pelo locatário ao locador como garantia, que será devolvido ao final do contrato, desde que não haja pendências.
É importante que todas as condições relacionadas à fiança sejam detalhadamente estipuladas no contrato de locação, incluindo o valor da fiança, as responsabilidades do fiador, as condições de rescisão do contrato e os procedimentos em caso de inadimplência.
Em resumo, a fiança nos contratos de locação é uma forma de garantia tanto para o locador quanto para o locatário, proporcionando segurança e proteção aos envolvidos. No entanto, é fundamental entender os riscos e responsabilidades envolvidos antes de assumir esse compromisso.
A fiança locatícia é regida pela Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. O Artigo 37 define que pode ser exigida do locatário uma garantia. Vejamos o artigo abaixo:
“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
No Artigo 39 é citado sobre a responsabilidade do fiador enquanto durar a sua fiança. Mesmo que o contrato de locação tenha vigência por prazo indeterminado, o fiador continua responsável, a menos que haja uma cláusula que determine o contrário. Como podemos ver no artigo:
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)”
Sobre troca ou substituição da fiança no Artigo 40 pode-se verificar que é permitido a substituição da fiança, seja por iniciativa do locatário, seja por exigência do locador ou por motivos previstos na lei, como pode ser visto no seguinte artigo:
“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)“
É necessário ressaltar que a fiança é uma das exceções à regra da impenhorabilidade do bem de família, previsto no art. 1º, da lei 8.009/901, pois, conforme dispõe o art. 3º, inciso VII, nos casos de fiança concedida em contrato de locação, o bem imóvel do fiador, poderá ser penhorado para fins de pagamento de eventual dívida oriunda de contrato de locação, deixada pelo locatário-afiançado.
A fiança, portanto, é uma garantia tradicionalmente utilizada em contratos de locação, que oferece certa segurança ao locador. E para o fiador, é fundamental entender as responsabilidades e os riscos envolvidos, pois ele está se comprometendo a assumir possíveis divídas do inquilino.
